Krav til bebyggelsens Fremtræden

Selvom servitutterne ikke tillader nogen form for forandringer af bebyggelsens udseende, har nye tiders ændrede udnyttelse af husene bevirket, at visse ændringer accepteres af Husejerforeningen, såfremt det ikke går ud over helhedsindtrykket. I denne sammenhæng skal det bemærkes, at bebyggelsen er karakteriseret som bevaringsværdig i kommuneplanen. I dette afsnit er Husejerforeningens krav til bebyggelsens ydre fremtræden specificeret med beskrivelser af, hvad der må ændres, og hvilke regler der skal følges ved udskiftning og ændringer.

Går man med planer om udvendige ændringer, må det tilrådes at kontakte bestyrelsen, inden man går i gang, for at undgå misforståelser og fejl. De fleste bygningsmæssige ændringer kan ikke foretages uden en kommunal byggetilladelse, men man skal være opmærksom på, at en byggetilladelse ikke i sig selv giver grønt lys for at gå i gang, idet servitutbestemmelserne om bebyggelsens ydre fremtræden står over en byggetilladelse, der som oftest blot omhandler de tekniske krav.

Murværk udføres med sten magen til de oprindelige, hvad angår form, farve, materiale og overfladekarak- ter. Murværket må ikke males. Mu- rede stik over vinduer og døre, de gennemgående murstensbånd, samt indmurede friser, medaljoner o.l. skal bevares.

 

Udformning af murværk

 

Sokler pudses og skal stå ubehandlet med grå overflade eller være malet/tjæret sorte.

Brandkamme opmures med sten magen til de oprindelige, hvad angår form, farve, materiale og overfladekarakter. Afdækningsstenene på brandkammene er ligesom tagstenene ikke almindelige. Ved udskiftning af afdækningssten skal der anvendes sten, hvis form, farve, materiale og overfladekarakter svarer til de oprindelige. For nogle år siden, da de oprindelige afdækningssten ikke kunne fås længere, indgik Husejerforeningen en aftale med Hans A. Petersens teglværk i Broager om at iværksætte en produktion. Dags dato (april 2015) blev stenene forhandlet af byggemarkedet Østerbro Tømmerhandel beliggende i Omøgade / Æbeløgade (http://www.otbyggemarked.dk/).

Ventilationskanaler fra køkken og bad føres samlet til det fri via opmurede skorstenslignende opbygninger. Opbygningerne kan over tagfladen være udført af teglsten eller af betonelementer. Opbygninger af teglsten må ikke fjernes. De skal opmures med sten magen til de oprindelige, hvad angår form, farve, materiale og overfladekarakter. Fritstående opbygninger udført af betonelementer må nedtages.

Skorstene må ikke nedtages. De skal opmures med sten magen til de oprindelige, hvad angår form, farve, materiale og overfladekarakter.

Tagstenene er karakteristiske for kvarteret. Det er flade dobbeltfalsede sten. Nye tagsten og rygningssten skal være magen til de oprindelige, hvad angår form, farve, materiale og overfladekarakter. Udluftning af tag skal udføres, så tagfladen fremstår som en harmonisk helhed.

Støbejernsvinduer i taget kan udskiftes med ovenlysvinduer, der flugter med tagfladen. De udføres som vippe- eller tophængte vinduer, hvis dimensioner svarer til de oprindelige. Farven skal være dæmpet og passe til tagets karakter. Glasset skal være klart og plant.

I den øverste skrå del af taget må der isættes nye ovenlysvinduer. De skal flugte med tagfladen og udføres som vippe- eller tophængte vinduer med en maximal bredde svarende til afstan- den mellem spærene og en længde på maximalt 150 cm. Farven skal være dæmpet og passe til tagets karakter.

For at bevare indtrykket af en sammenhængende tagflade skal der mellem to vinduer være en afstand, der mindst svarer til 2 rækker tagsten. Det samme gælder afstanden fra et vindue til brandkammen eller tagets kanter. Monteres flere ovenlysvinduer skal vinduernes over- eller underkanter flugte med hinanden. Der må ikke sidde to vinduer i samme fag. Vinduerne skal udføres med klart, plant glas.

 

På huset til venstre ses et eksempel på en rigtig placering af to ovenlysvinduer

På huset til højre ses et eksempel på en forkert placering af to ovenlysvinduer

 

Gavlvinduer

Der må sættes nye vinduer i gavle, såfremt de opfylder de krav til placering, der fremgår af tegningerne nedenfor. De skal udføres af træ med sidehængte rammer og males i farver svarende til ejendommens øvrige vinduer. Vinduets ydre mål er 58 x 98 cm. Dimensioner på træværk og sprosser skal svare til øvrige vinduer. Glasset skal være klart og plant. De monteres med sålbænke af skifer.

 

Eksempel på husgavl med 3 vinduer, ét i hvert plan.

 

Nye gavlvinduer placeres inden for de afkrydsede felter med max. 3 vinduer i en gavl og 1 vindue pr. etage. Vinduerne placeres lodret over hinanden enten i højre eller venstre halvdel af gavlen, således at underkanterne flugter med underkanterne på ejendommens facadevinduer.

 

Gavlvindue (størrelsesforhold kan ses i den trykte udgave af Håndbogen).

 

Trappevinduer

Trappevinduer af træ skal udføres med samme dimensioner, proportioner og opdelinger med sprosser som de oprindelige. De skal være malede i farver som husets øvrige vinduer og have klart, plant glas. 

 

Øvrige vinduer

Øvrige vinduer bortset fra butiksvinduer udføres med lod- og tværposter, proportioner, dimensioner, placering og hængsling som de oprindelige. Sprosser må fjernes undtagen i vinduer af F.F.Ulriks Gade typen. De skal udføres af træ og være malede. Alle vinduer skal udføres med klart og plant glas. (Se afsnittet om proportioner i næste afsnit).

 

Inden for den enkelte ejendoms facader skal alle vinduer have samme farve eller farvekombinationer. Såfremt manzardetagens vinduer oprindeligt har haft en anden farve end de øvrige vinduer, kan denne forskel opretholdes. Vinduer skal males med en af de i kvarteret almindeligt forekommende farver, dvs. hvid, grøn, brun, rødbrun og blå, evt. i kombination med hvid. Alle ejendomme i F.F.Ulriks Gade skal have hvidmalede vinduer på facader mod vej.

 

De vigtigste dele på et vindue

 

Et vindues dimensioner er dets konkrete mål, hvorimod dets proportioner er forholdene mellem højder og bredder. Som det ses af eksemplerne nedenfor, kan et vindue godt være forkert proportioneret, selvom dets ydre dimensioner er rigtige. Da et vindues proportioner er helt afgørende for karakteren af såvel det enkelte vindue som hele huset, må proportionerne ikke ændres, hvis vinduerne udskiftes. Især skal man være omhyggelig med at få placeret lod- og tværposter korrekt.

 

 

Øverst: To oprindelige vinduer med de rigtige proportioner.

Nederst: Vinduer med samme ydre mål som vinduerne ovenfor, men med forkerte proportioner.

 

Vindue A/1 er af F.F. Ulriks Gade-typen. Det er opdelt i 6 større felter af en tværpost og to lodposter. I denne type vinduer skal sprosserne i de øverste rammer bevares. Lodposternes midterlinier deler vinduet i forholdene a:b:a. Tværposternes midterlinier deler vinduet i forholdet c:d.

Vindue B/1 er et dannebrogsvindue. Det er opdelt i 4 større felter af en tværpost og en lodpost. I denne type vinduer må sprosserne i de nederste rammer fjernes. Lodposten deler vinduet i forholdet e:e. Tværposten deler vinduet i forholdet f:g. 

 

Hoveddøre

Mange af hoveddørene i kvarteret er i tidens løb blevet udskiftet med døre, hvis stil og udførelse ikke svarer til de oprindelige. Derfor kan der ikke opstilles præcise krav til hoveddørenes udseende og udformning. Generelt set skal de dog passe ind i helhedsindtrykket af kvarteret, hvad angår udførelse, materialer og farver. Det er et gen- nemgående træk ved hoveddørene, at de har fyldinger og små ruder.

 

Baldakiner af træ eller beton over indgangsdøre må ikke fjernes og skal udføres svarende til de oprindelige i den pågældende gade, hvad angår opbygning, materialer og farver. Der må ikke opsættes baldakiner, hvor de ikke har været oprindeligt.

 

Havedøre

Døre på gårdsiden skal udføres med samme dimensioner, proportioner og opdelinger som de oprindelige. De skal være af træ, have samme farve som husets vinduer og have klart plant glas. På gårdsiden må der etableres nye havedøre. De placeres i trefagsvinduernes midterfag i stedet for den brede midterrude og skal have samme bredde og højde som den, så de omgivende vinduers proportioner forbliver uændrede.

 

Altaner

Eventuelle altaner på 1.sal må ikke nedtages og skal udføres svarende til de oprindelige. Konsollerne under altanerne må ikke fjernes. Rækværk på altanerne skal udføres i jern og males, så de svarer til de oprindelige. Der må ikke opsættes altaner, hvor de ikke har været oprindeligt.

Tagaltaner eller -terrasser på tagene må ikke etableres, hverken som opbygning udenpå taget eller som indbygning i tagfladen.

 

Generelt må der ikke opbygges eller monteres bygningsdele eller andre større ting af permanent karakter udvendigt på husene, hvis de ikke har været der oprindeligt.

 

Tagrender og nedløbsrør skal være i grå nuancer og have samme dimensioner og profiler som de oprindelige. De kan udføres i metal (såsom zink) eller plast. Det påtales ikke at opføre små nedløbsrør på vinduer i mansarden således vandet ledes ned på tagfladen.

 

Rækværk, reposer og trapper i forbindelse med trapper ved havedøre skal udføres af træ eller metal. Trækonstruktioner skal males med samme farve som husets vinduer, stå som ubehandlet træ, eller behandles med farveløs imprægnering. Jernkonstruktioner skal være i grå nuancer eller males i samme farve som husets vinduer.

 

Større udendørs plateauer til ophold i niveau med stuegulv må ikke etableres.

 

Der må ikke opsættes udvendige antenner på husene, heller ikke parabolantenner.

Udsugningsanlæg og andre større tekniske installationer (såsom aircondition) må ikke monteres udvendigt på husene.

Skiltning og lysreklamer på facader, bortset fra butiksfacader, er ikke tilladt. Forbuddet omfatter ikke almindelige navneskilte, samt hus- og matrikelnumre.

Brandaltanerne på bagfacaderne må nedtages efter brandsikringen af ejendommene. (Se kommentarerne til servitutten om brandaltaner).

 

Eventuel vandretliggende espalierlignede trækonstruktion placeret over porte og mure opført mellem husene mod vejen må ikke fjernes. Portene skal males i kvarterets farver.

 

Ændringer og ombygninger af stueetagen på hjørneejendomme, hvor stueetagen anvendes erhvervsmæssigt, skal godkendes af Husejerforeningens bestyrelse. Facadebeklædning, skiltning og placering af udvendigt inventar må ikke skæmme bebyggelsen eller være til gene for fodgængere og kvarterets beboere.

 

Når stueetagens lokaler inddrages til beboelse skal tidligere facadebeklædning fjernes. I stedet for butiksruder isættes vinduer svarende til ejendommens øvrige vinduer, hvad angår opdeling, proportionering, materialer, farve og sprosser i de øverste vinduesrammer. Over- og underkanter på vinduerne skal flugte med over- og underkanter på de øvrige vinduer i ejendommen. Opmuringen omkring vinduerne skal svare til den øvrige facade med bevaring af murbånd o.l. Blænding af hjørnedøre skal ske ved opmuring efter samme principper.

 

Hjørneejendomme kan efter tilladelse fra bestyrelsen udvide forhaverne som vist på skitsen til højre. En tilladelse vil bl.a. være betinget af krav til hegningens udførelse. Det tillagte areal forbliver Husejerforeningens ejendom, og tilladelsen til dets anvendelse kan når som helst tilbagekaldes af bestyrelsen. Udgifter til genetablering af forhave, hegning og fortov betales af hjørneejendommens husejer.

 

Princip for midlertidige udvidelser af hjørneejendommenes forhaver

 

I henhold til servitutterne skal haverne indrettes som haver og må kun beplantes med blomster og buske, som naboer og bestyrelse kan forlange holdt i en højde, der ikke overstiger vinduernes brystningshøjde i stueetagen. Beplantningen må ikke være til gene for naboer eller forbipasserende på fortovet.

 

Et tremmeværkslysthus af træ må i henhold til servitutterne opføres ind mod husets facade. Dets udstrækning må højst være to meter på hver led, og højden må ikke overstige stueetagens brystningshøjde. Lysthuset må ikke i udseende og materialevalg afvige fra den øvrige bebyggelse. I stedet for et lysthus kan opføres et halvtag efter samme principper.

 

Der skal være hegn mod gade. Hegning udføres som et lodret tremmestakit med en højde på 100 -125 cm over terræn, eller som en stensætning med en højde på 30 til 70 cm.

Hegning mod gård kan nedlægges, hvis man ønsker at få et større fælles haveareal. Det forudsætter dog, at alle de implicerede husejere er enige herom.

Den daglige renholdelse af fortove, veje og rendestene påhviler den enkelte husejer. Det gælder også fjernelse af overflødige vækster, som kan ødelægge asfaltbelægningen. Den overordnede vedligeholdelse af fortove, veje, kloakker mv. varetages af Husejerforeningen ved bestyrelsen.