Servitutter

Servitutter er en række bestemmelser, som er tinglyst på den enkelte ejendom. De har således retslig gyldighed og bør kendes af enhver hus- ejer. Der kan være forskel på servitutterne fra ejendom til ejendom, ligesom der kan være særlige behæftelser på enkelte ejendomme. I skødet er der henvist til servitutterne, men de er som regel ikke med- taget i deres fulde ordlyd.

Servitutterne omhandler bl.a. forhold vedrørende husenes ydre, ombygninger, ejendommenes anvendelse, havearealernes benyttelse, hegnspligt, forsyningsledninger og påtaleret.

Det må derfor tilrådes, at man læser servitutterne og evt. skaffer sig en kopi. Servitutterne for den enkelte ejendom findes i tingbogen på Københavns kommunes tinglysningskontor.

Det følgende er et eksempel på formuleringen af servitutter for en ejendom i kvarteret taget fra det oprindelige skøde fra 1923.

 

Tegnforklaringer:

Til de enkelte punkter har bestyrelsen knyttet nogle uddybende kommentarer. De er anført i kursiv og signeret: /bestyrelsen

Det der står i parentes ( ) forekommer kun i nogle af skøderne.

Prikker... betyder, at noget er udeladt.

Understregning betyder, at det er skrevet med hånden og er forskelligt for de enkelte skøder.

"På ejendommen lægges herved følgende servitutter: 
a. Grunden maa ikke yderligere bebygges, ejheller maa der foretages Til- eller Ombygninger, der forandrer Husets Ydre, eller overhovedet foretages Forandringer ved Huset, selv om Bygningskommissionen maatte tillade en saadan Ændring."

Dette er en meget strengt formuleret servitut, der har til formål at bevare kvarterets karakter og særpræg. Man kan godt få en byggetilladelse fra Københavns kommune, der tillader ændringer af husets ydre, men en byggetilladelse kan ikke sætte servitutten ud af kraft. Man rådes derfor til at kontakte bestyrelsens servitutudvalg, hvis du har planer om ændringer i husets ydre.
En strikt overholdelse af denne servitut er i praksis umulig. På generalforsamlingen er der udstukket retningslinier for, hvilke servitutovertrædelser bestyrelsen skal påtale, og hvilke ændringer der kan accepteres. /bestyrelsen

"b. Saafremt Huset skulde nedbrænde, skal Køberen genopbygge dette paa samme Sted og i øvrigt efter de originale Tegninger."

Denne servitut er en naturlig forlængelse af den ovenstående. Tegnin- ger findes normalt hos Bygge- og Boligdirektoratet i Københavns kom- mune. Bestyrelsen har tegninger af enkelte af husene, og man kan få en kopi mod at betale omkostningerne. /bestyrelsen.

"c. Det paahviler Køberen og senere Ejere at sørge for, at der ikke i Ejendommen drives Værtshushold, Vaskeri, Laanekontor eller Næringsdrift, der er forbunden med Vanære, eller som ved Støj eller ilde Lugt forulemper de omkringboende, at ikke nogen Art af Motor benyttes, saavelsom for, at der ikke holdes Svin, Fjerkræ, Duer, Kaniner eller lignende i Ejendommen, som overhovedet ej maa benyttes paa en saadan Maade, der efter Byggeforeningens Bestyrelses Skøn maa anses skadeligt for Sundheden."

Det ikke er tilladt at holde høns og kaniner. Bestyrelsen har drøftet, hvilke dyr „eller lignende" omfatter. Bestyrelsens holdning er, at det er andre husdyr og ikke kæledyr som fx kat og hund. /bestyrelsen.

"d. I 10 Aar, regnet fra dette Skødes Udstedelse, maa Huset ikke sælges til nogen, der i Forvejen er Ejer af eller har erholdt Besiddelses- og Erhvervsret over et af Byggeforeningens Huse."

Denne servitut er forældet. Den blev indført for at hindre, at kvarteret blev købt af bolighajer. /bestyrelsen.

"e. Brandgavlene mellem Ejendommen og Naboejendommene, som med en Halvdel staar paa hver Parcels Grund, skal bestandig tjene som fælles Gavl og maa ikke af nogen Ejer beskadiges eller nedrives, men skal bestandig holdes vedlige af Ejerne i Forening."

Brandgavlene skal vedligeholdes af naboerne i fællesskab. Der er således ikke en nordregel, som der er for hegnene. /bestyrelsen.

"f. Københavns Belysningsvæsen er berettiget til paa Husets Gaardfacade at anbringe og lade forblive de for Ophængning af elektriske Ledninger nødvendige Stativer, Kroge, Rosetter mm. samt, hvor Opføring fra Jordledninger til Luftledning skal finde Sted, at føre Jordledninger fra den i Gaden værende Hovedledning ind til Husets Gavl og der lade anbringe et Jernrør og de Apparater, der er nødvendige for Opføringen af Ledningerne."

Der er ikke længere el-ledninger etc. på husenes bagfacader. Elforsyningen sker de fleste steder gennem et kabel i kælderen. I enkelte huse er der ført et kabel ind fra vejen. /bestyrelsen.


"g. Den foran Huset liggende (lille) Have er (Gadegrund og derfor ikke -se ogsaa Maalebrevet-) indbefattet i det huset tillagte grundareal. (Den kan af Byggeforeningens Bestyrelse eller Magistraten, naarsomhelst uden Vederlag forlanges udlagt til Gade.) Erhververen er underkastet de vilkaar for Benyttelsen, som Byggeforeningens Bestyrelse til enhver Tid foreskriver; den maa, (saalænge den forbliver som Have ved Huset) kun beplantes med Blomster og Buske, hvilke Naboer og Byggeforeningens Bestyrelse kan forlange holdt i en Højde, der ikke overstiger Stueetagens Vinduers Brystningshøjde. Et Tremmeværkslysthus maa (saalænge Grunden benyttes som Have) anbringes ind mod Huset. Maalet maa ikke overstige 2 Meter i Kvadrat og Højden ikke Stueetagens Brystningshøjde."

Reglen om, at haven hører til gadearealet, og dermed til foreningens fællesareal, gælder kun for husene i H. P. Ørums Gade, Engelsteds- gade og F.F. Ulriks Gade. At målet ikke må overstige 2 meter i kvadrat betyder, at lysthusets udstrækning på ingen ledder må overskride afgrænsningen af et kvadrat med sidelængden 2 meter. /bestyrelsen.


"h. Det paahviler Køberen i Forbindelse med de øvrige Husejere i ...gade at vedligeholde denne - med den deri værende Kloak - til Midten af Gaden og i Forhold til Ejendommens Facadelængde, samt eventuelt at svare Brolægningsafgift m.v. Ligeledes paahviler det Køberen at renholde Gadestrækningen udfor Ejendommen til Midten af Gaden og at holde sig de for Gadeordenen gældende Regler efterrettelig."


Den fælles vedligeholdelsespligt for veje, kloakker og vandrør er overtaget af Husejerforeningen. Vedligeholdelsen af hovedkloakken i gaderne er dog overtaget af Københavns kommune. Husejeren skal selv sørge for og betale vedligeholdelsen fra huset og hen til samlebrønden, dvs. den del af kloaknettet, der kun vedrører hans eget hus. Vedligeholdelsen af vejene betales gennem et vejbidrag (brolægningsafgift), som betales af alle huse, der helt eller delvis har facade mod de private fællesveje. Vejbidraget opkræves af Husejerforeningen sammen med kontingentet. /bestyrelsen.

"i. Ejendommen har fuld Hegnspligt i det nordlige Skel samt halv Hegnspligt i det vestlige Skel. Ejendommens Grænser er de ved Maalebrevet fastsatte."

Husejeren skal i dette tilfælde vedligeholde hegn, som vender mod nord. Udgiften skal således ikke deles med naboen. Dette i modsætning til hegn mod vest, hvor udgiften deles ligeligt. /bestyrelsen.


"k. Fra Hovedvandledningen i... gade er der gennem Gaardene til... ført en Stikledning ind gennem alle Gaardene i... gade... Denne Vandledning forsyner de nævnte 22 Ejendomme med Vand. Nøglen til den ved Indgangen til... gade nr... anbragte Stophane findes i ... gade nr... hvis Ejer er pligtig at opbevare den. Bekostningen ved den fælles Vandlednings Istandsættelse o. lign. bæres af de 22 Ejendommes Ejere i Forening, ligesom ogsaa enhver Ejer af Ejendommen maa bære heraf flydende Ulemper. Retsanmærkning frafaldes om, at mulig ikke alle de ovennævnte Matr.nr. findes i Pantebogen."

Dette er en beskrivelse af husets vandforsyning og en bestemmelse om at vandledningsnettet skal vedligeholdes i fællesskab. Som det er nævnt under pkt.h) er vedligeholdelsen af dette overtaget af Husejerfor- eningen. Bestyrelsen kan give oplysninger om rørføring, stophaner etc. Nøglen til stophanerne opbevares af bestyrelsen. /bestyrelsen.


"l. De af Brandvæsenet paabudte Nødbroer maa ingensinde fjernes og vil være at vedligeholde af de 2 Ejere i Forening."

Nødbroerne kan fjernes, når lovpligtig brandsikring er udført. I givet fald skal man henvende sig til Københavns kommune for at få servitutten anulleret. /bestyrelsen

"m. Samtlige Ejere af Byggeforeningen tidligere tilhørende Huse i... gade udgør efter at have faaet Skøde, en Forening til Varetagelse af fælles Formål. Enhver Ejer af et Hus i... gade er kompetent til at fordre de forannævnte Servitutter opretholdte og til at paatale Overtrædelser, samt til at indtale de i Litra h og k omhandlede Udlæg, naar disses Nødvendighed godtgøres. Ligeledes er Bestyrelsen for Arbejdernes Byggeforening kompetent Sagsøger. Denne Paragraf læses som servitutstiftende."

Servitutten bestemmer, at der skal være en forening til varetagelse af fælles formål, og at alle husejere er pligtige til at være medlem af Husejerforeningen i Lyngbyvejskvarteret. Alle husejere og Husejer- foreningens bestyrelse er berettiget til at påtale overtrædelser af servitutterne. En husejer kan således godt påtale en servitutovertræ- delse, selvom den ikke er påtalt af bestyrelsen (jf. pkt.a).
Som en tilføjelse er der nu indført tilslutningspligt til fjernvarme- nettet i Københavns kommune. /bestyrelsen.

Ud fra et ønske om at bevare bebyggelsens særpræg og homogene karakter som en væsentlig kvalitet ved Lyngbyvejskvarteret har generalforsamlingen pålagt bestyrelsen at være aktiv vedr. servitutternes overholdelse.

Uanset servitutternes ordlyd, som strengt taget ikke giver mulighed for nogen form for ændringer af bygningernes ydre, har generalforsamlingen ment, at der kan foretages mindre ændringer for at gøre bygningernes anvendelse mere tidssvarende, såfremt ændringerne følger de krav til bebyggelsens ydre fremtræden, som fremgår af det følgende afsnit.

Servitutovertrædelser forekommer desværre ofte på grund af ukendskab til servitutterne. Ændringer af husenes ydre bør ikke udføres uden forudgående henvendelse til bestyrelsen eller bestyrelsens servitutudvalg, som bl.a. kan være behjælpelig med at sikre, at påtænkte bygningsmæssige indgreb er i overensstemmelse med servitutterne og Husejerforeningens krav.

Sager vedrørende bebyggelsens ydre fremtræden varetages stort set kun af bestyrelsen, selvom de enkelte husejere også er påtaleberettigede i servitutsager. Det bliver derfor den til enhver tid siddende bestyrelses ansvar at vurdere, om påtænkte eller udførte ændringer følger gældende regler for kvarteret. Det skal pointeres, at bestyrelsen ikke har kompetence til at udtale sig om, hvorvidt bygningsmæssige ændringer er i overensstemmelse med den gældende bygningslovgivning.

Bestyrelsens arbejde med disse sager tager udgangspunkt i servitutterne, generalforsamlingens beslutninger og den praksis, der udspringer af tidligere afgørelser. Det sidste sikrer, at der bliver kontinuitet i sagernes behandling. Kravene til bebyggelsens ydre fremtræden fremgår af det følgende afsnit.

Det grundlæggende krav, at bebyggelsens helhedspræg og arkitektoniske kvaliteter skal bevares, indebærer også, at vedligeholdelsen af bygninger, hegn, haver og gader skal have en rimelig standard.

 

Du kan finde retningslinjer for bestyrelsens administration af servitutterne her.